Steuerfreiheit für selbst genutztes Ferienhaus in Gefahr

Spekulationsfrist sollte auch beim Verkauf der privaten Ferienimmobilie beachtet werden

 

Wird eine vermietete Immobilie wieder veräußert, so ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Erwerb und Veräußerung nicht mehr als 10 Jahre liegen oder das Grundstück zu einem Betriebsvermögen gehört. Bei einer selbst genutzten Eigentumswohnung oder einem selbst genutzten Einfamilienhaus gilt die zehnjährige Spekulationsfrist dagegen in der Regel nicht. Auch wenn die Wohnung unentgeltlich an Familienangehörige überlassen wird, ist ein Veräußerungsgewinn nicht zu versteuern. Es ist sogar unschädlich, wenn die Immobilie zunächst für einige Jahre vermietet wird und daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden. Eine steuerfreie Veräußerung ist bereits möglich, wenn die Eigentumswohnung oder das Haus im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Tipp: Die Wohnung muss dabei nicht volle 36 Monate selbst genutzt werden. Wird beispielsweise eine am 30. März 2010 erworbene Eigentumswohnung am 30. Januar 2017 veräußert (also innerhalb der 10-Jahresfrist), ist ein Veräußerungsgewinn sogar dann steuerfrei, wenn die Wohnung nur vom 30. Dezember 2015 bis zum 30. Januar 2017 selbst genutzt wurde.

Im Ferienhaus wird nicht gewohnt

Keine Steuerfreiheit soll es für den Veräußerungsgewinn eines selbst genutzten Ferienhauses geben. Diese Ansicht vertreten zumindest einige Finanzämter und die Kölner Finanzrichter. Sie argumentierten, dass ein selbst genutztes Ferienhaus nur für Erholungszwecke und nur zeitweilig bewohnt werde. Das sei jedoch nicht vergleichbar mit einer zu eigenen Wohnzwecken genutzten Eigentumswohnung oder dem selbst bewohnten Einfamilienhaus. Nach ihrer Auffassung ist eine steuerfreie Veräußerung innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist bei einem Ferienhaus daher nicht zulässig. Bislang hat die Finanzverwaltung aber genau das auch zugelassen. Jetzt müssen die obersten Finanzrichter in dem anhängigen Revisionsverfahren entscheiden, ob die Spekulationsfrist auch bei selbst genutzten Ferienimmobilien beachtet werden muss und eine steuerfreie Veräußerung erst nach Ablauf der 10-Jahresfrist möglich ist.

Hinweis: Wer seine selbst genutzte Ferienimmobilie verkaufen möchte und kein Risiko eingehen will, sollte möglichst erst nach Ablauf der Zehnjahresfrist veräußern. Dann ist der Verkauf auf jeden Fall steuerfrei. Doch auch wer nicht so lange warten kann oder will, muss nicht unbedingt Steuern zahlen. Will das Finanzamt den Veräußerungsgewinn versteuern, sollte Einspruch eingelegt und Ruhen des Verfahrens beantragt werden.

(Stand: 28.06.2017)

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